人口老齡化是一個(gè)全球性話題。聯(lián)合國(guó)老齡化議題的導(dǎo)言中寫道：“世界正處于一個(gè)獨(dú)特的、不可逆轉(zhuǎn)的進(jìn)程，到2050年將達(dá)到20億。”

　　縱觀全球養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，根據(jù)參與主體分類，主要有政府主導(dǎo)型、市場(chǎng)化開發(fā)型以及政府和開發(fā)商合作開發(fā)型，其中美國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，也是市場(chǎng)化程度最高的，大部分的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)屬私立性質(zhì)，政府通常只向退休者提供最基本的養(yǎng)老需求，因此也更具借鑒意義。

　　美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展方向是差異化養(yǎng)老社區(qū)，太陽(yáng)城模式和持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)模式（簡(jiǎn)稱CCRC）是目前的主流，前者一般以出售為主，部分出租；后者則主要采取出租的方式，向長(zhǎng)者提供日常協(xié)助或醫(yī)療護(hù)理。近年來(lái)，在金融市場(chǎng)日漸成熟的背景下，還出現(xiàn)了第三種模式——由金融機(jī)構(gòu)（通常為REITs，房地產(chǎn)信托投資基金）參與投資，通過(guò)出租或委托經(jīng)營(yíng)回收成本。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)需要新建大量和老年人有關(guān)的建筑及配套設(shè)施，是典型的重資產(chǎn)行業(yè)，維護(hù)費(fèi)用、折舊攤銷等成本較高；聘用大量專業(yè)護(hù)理人員，服務(wù)方面的支出也十分龐大?？偟膩?lái)看，美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)成本很高，傳統(tǒng)開發(fā)商想要從中賺錢并非易事。

　　模式一

　　太陽(yáng)城：活躍健康老人

　　太陽(yáng)城模式的開創(chuàng)者是地產(chǎn)開發(fā)商德爾·韋布（DelWebb）公司，上個(gè)世紀(jì)60年代，其以“太陽(yáng)城”（SunCityCenter）命名，在亞利桑那州陽(yáng)光明媚的鳳凰城建立了第一個(gè)太陽(yáng)城項(xiàng)目，并直接帶動(dòng)了美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)。

　　太陽(yáng)城這類地產(chǎn)項(xiàng)目主要針對(duì)年齡在55~70歲的活躍健康老人，除住宅外，還提供康樂(lè)會(huì)所和戶外運(yùn)動(dòng)設(shè)施。目前全美有十多個(gè)太陽(yáng)城項(xiàng)目，分布于亞利桑那州、加利福尼亞州等。

　　太陽(yáng)城模式本質(zhì)上屬于住宅開發(fā)性質(zhì)，由地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)，通過(guò)銷售養(yǎng)老概念住宅，開發(fā)商得以收回投資并產(chǎn)生盈利。

　　太陽(yáng)城選址通常位于郊區(qū)，占地大、容積率低，精裝修標(biāo)準(zhǔn)，拎包即可入住，附近一般配有專為社區(qū)服務(wù)的商業(yè)中心?？紤]到老年人收入水平，太陽(yáng)城項(xiàng)目房?jī)r(jià)往往相對(duì)便宜，如“蘋果谷太陽(yáng)城”位于洛杉磯東北方向120公里左右，房?jī)r(jià)僅為洛杉磯市內(nèi)的約三分之一，對(duì)老年購(gòu)房群體構(gòu)成了極大的吸引力。

　　由于項(xiàng)目面向的是身體康健的老者，因此社區(qū)內(nèi)沒(méi)有專門提供醫(yī)療、護(hù)理等配套服務(wù)，主要依賴社區(qū)所在城鎮(zhèn)提供的大市政配套。但社區(qū)為活躍長(zhǎng)者們提供了多樣的設(shè)施，如高爾夫球場(chǎng)、娛樂(lè)中心以及教育培訓(xùn)等。在醫(yī)療護(hù)理方面，允許第三方提供的家政、保健等服務(wù)。

　　太陽(yáng)城平均規(guī)模在23000戶左右，入住率可達(dá)90.95%，住宅類型多樣，以獨(dú)棟和雙拼為主，還有多層公寓、獨(dú)立居住中心、生活救助中心、生活照料社區(qū)、復(fù)合公寓住宅等。據(jù)2013年的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，太陽(yáng)城的常住居民達(dá)20多萬(wàn)人。

　　由于涉足養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和出售，以及配套設(shè)施的營(yíng)建，德爾·韋布是典型的重資產(chǎn)公司，作為太陽(yáng)城模式的代表企業(yè)，其多年來(lái)都是微利經(jīng)營(yíng)（毛利率低于20%）。在被大型建筑商帕爾迪收購(gòu)后，結(jié)合兩家公司各自的優(yōu)勢(shì)以及開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，德爾·韋布得以繼續(xù)主導(dǎo)著美國(guó)高質(zhì)量老年住宅社區(qū)的開發(fā)。

　　模式二

　　運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)CCRC模式

　　在美國(guó)，另一種主流養(yǎng)老地產(chǎn)模式為持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)（ContinueCareofRetirementCommunity，簡(jiǎn)稱CCRC），由運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)，主打精細(xì)化管理服務(wù)。這一模式已有100多年歷史，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期發(fā)展，CCRC進(jìn)一步發(fā)展成為一種復(fù)合型養(yǎng)老社區(qū)。

　　CCRC模式的理念是，在復(fù)合型社區(qū)中滿足老人對(duì)健康管理、護(hù)理和醫(yī)療等不同生理年齡階段的基本養(yǎng)老需求，令老人不需要搬家就可以在CCRC社區(qū)中完成人生三分之一的幸福旅程，這也是一種提升客戶粘性的有效做法。

　　全美目前共有近2000處CCRC，其中約82%為非盈利性組織所有，有相當(dāng)一部分是從傳統(tǒng)養(yǎng)老院轉(zhuǎn)型而來(lái)。

　　CCRC主要服務(wù)三類老人，一類是自理型老人，年齡介于55~65歲之間，在社區(qū)中有獨(dú)立住所。社區(qū)為這部分老年人提供便捷的社區(qū)服務(wù)，如餐飲、清潔、醫(yī)療保健及緊急救護(hù)等。同時(shí)，為滿足老年人精神生活的需求，社區(qū)會(huì)組織各種形式的活動(dòng)，如老年大學(xué)、興趣協(xié)會(huì)等。

　　第二類是介助型老人，主要服務(wù)對(duì)象為需要他人照料的老人。這類老人除了可以得到社區(qū)服務(wù)外，還有類似飲食、穿衣、洗浴等日常生活護(hù)理。為了豐富介助老人的生活，一些社區(qū)也會(huì)在老人身體可接受范圍內(nèi)，提供各類活動(dòng)。

　　第三類是介護(hù)型老人，針對(duì)的是生活完全無(wú)法自理的老人，在介護(hù)型社區(qū)，老人24小時(shí)都處于專業(yè)護(hù)士的監(jiān)護(hù)之下。介護(hù)型老人年齡一般在80歲以上，同時(shí)居住在特殊的單元里。

　　CCRC模式對(duì)管理和護(hù)理人員水平要求較高，員工人數(shù)眾多，服務(wù)提供者和入住老人的比例一般為1：1。為了集中為老人提供全方位服務(wù)，并進(jìn)一步降低看護(hù)成本，CCRC項(xiàng)目通常位于郊區(qū)，以多層為主，布局緊湊，密度相對(duì)太陽(yáng)城更高。

　　和太陽(yáng)城靠出售地產(chǎn)獲利不同，CCRC只提供地產(chǎn)租賃權(quán)和服務(wù)享受權(quán)，通過(guò)收取房屋租賃費(fèi)和服務(wù)費(fèi)賺錢。其中，服務(wù)費(fèi)包括一次性的入門費(fèi)、定期的房屋租賃費(fèi)及特殊服務(wù)費(fèi)等。

　　根據(jù)房間大小，入門費(fèi)從20萬(wàn)美元到100萬(wàn)美元不等，年費(fèi)或月費(fèi)則視所需護(hù)理的程度而定，針對(duì)健康活躍長(zhǎng)者，每月需要支付3000美元，半護(hù)理老人4000美元/月，全護(hù)理老人則是5000~6000美元/月。特殊服務(wù)費(fèi)則取決于個(gè)體所需的額外護(hù)理服務(wù)。

　　CCRC模式具有支付入門費(fèi)的會(huì)員制特點(diǎn)，這恰恰也是這種模式的突出風(fēng)險(xiǎn)之一，假如遭遇不誠(chéng)信的企業(yè)，或因企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善等導(dǎo)致項(xiàng)目現(xiàn)金流出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題時(shí)，老人預(yù)先繳納的入門費(fèi)就極有可能“打水漂”。因此，CCRC模式必須由具備市場(chǎng)認(rèn)可、具有優(yōu)秀品牌的公司進(jìn)行管理和開發(fā)。

　　這類模式的典型公司是布魯克代爾老年關(guān)懷公司，這是全美最大的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，負(fù)責(zé)老年人退休后護(hù)理、醫(yī)療、起居等，以入門費(fèi)、租賃為主要收入來(lái)源。據(jù)美國(guó)老年住宅協(xié)會(huì)年報(bào)告，布魯克代爾已連續(xù)五年蟬聯(lián)規(guī)模最大的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商頭銜，該公司同時(shí)也是美國(guó)第三大養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商，這決定了布魯克代爾既是輕資產(chǎn)公司，也有重資產(chǎn)運(yùn)作模式。

　　截至今年3月底，布魯克代爾在美國(guó)36個(gè)州擁有647個(gè)社區(qū)，運(yùn)營(yíng)著超過(guò)550個(gè)老年生活社區(qū)和退休社區(qū)，每天有超過(guò)32000名服務(wù)人員向逾52000位入住老者提供護(hù)理。

　　不過(guò)，布魯克代爾的經(jīng)營(yíng)狀況并不好，自2005年登陸紐交所以來(lái)，其長(zhǎng)期處于虧損狀態(tài)，截至2013年末，公司凈資產(chǎn)收益率為-0.7%，公司毛利率和凈利率平均值分別為37.93%和-5.56%。

　　盡管連年虧損，但布魯克代爾在二級(jí)市場(chǎng)上的股價(jià)表現(xiàn)并不差。業(yè)內(nèi)人士分析稱，“主要是因?yàn)榇蠹覍?duì)它的模式比較認(rèn)可。作為CCRC模式的龍頭企業(yè)，二級(jí)市場(chǎng)愿意給予公司一個(gè)高估值。至于其凈利潤(rùn)為負(fù)，則是因?yàn)槿肆Α⒄叟f等運(yùn)營(yíng)成本高企。”

　　以2013財(cái)年年報(bào)為例，布魯克代爾運(yùn)營(yíng)成本中最大的一項(xiàng)為人工成本，占比66%，這和公司本身以提供護(hù)理服務(wù)為主業(yè)，需要大量人力密切相關(guān)。此外，費(fèi)用的核心組成部分為租金和折舊攤銷費(fèi)用，各占11%。

　　布魯克代爾雖然常年虧損，其營(yíng)收卻穩(wěn)定增長(zhǎng)。去年7月，布魯克代爾宣布與行業(yè)第二大運(yùn)營(yíng)商Emeritus合并，合并后的公司將成為美國(guó)最大的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。

　　模式三

　　REITs模式

　　全美規(guī)模最大的五大老年住宅開發(fā)商中，有兩家是房地產(chǎn)投資信托公司（REITs）。金融機(jī)構(gòu)參與養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)在于，其為地產(chǎn)項(xiàng)目提供了資金來(lái)源，可有效解決資金占用較長(zhǎng)的問(wèn)題，并為開發(fā)商提供了更好的退出機(jī)制。

　　大多數(shù)養(yǎng)老或醫(yī)療地產(chǎn)類的REITs公司成立于上世紀(jì)70~80年代，大型REITs公司擁有的物業(yè)數(shù)量可達(dá)600多處，其中，80%~90%的物業(yè)是自有的，其余物業(yè)則是通過(guò)與運(yùn)營(yíng)商或其他投資人合作發(fā)起的私募基金平臺(tái)持有。這類REITs總資產(chǎn)規(guī)?？蛇_(dá)百億美元以上，但員工卻只有一兩百人，屬于典型的資本密集型企業(yè)。

　　REITs最常見的投資方式有兩種，一種是凈出租模式，另一種是委托經(jīng)營(yíng)模式。

　　在凈出租模式下，REITs公司將養(yǎng)老物業(yè)出租給運(yùn)營(yíng)商，每年收取固定租金費(fèi)用，而直接運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、社區(qū)維護(hù)費(fèi)用、稅費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等一切由運(yùn)營(yíng)商承擔(dān)。在這種模式下，REITs的毛利潤(rùn)率很高，租金收益可達(dá)50%以上，而且?guī)缀醪怀袚?dān)任何經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；與之相對(duì)，作為租戶的運(yùn)營(yíng)商則獲取全部經(jīng)營(yíng)收入及剔除租金費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)成本后的剩余收益，并承擔(dān)絕大部分經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　在委托經(jīng)營(yíng)模式下，REITs公司將旗下物業(yè)托管給運(yùn)營(yíng)商，運(yùn)營(yíng)商每年收取相當(dāng)于經(jīng)營(yíng)收入5%~6%作為管理費(fèi)，但不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)虧損的風(fēng)險(xiǎn)，也不獲取剩余收益，所有的經(jīng)營(yíng)收入都?xì)wREITs所有，經(jīng)營(yíng)成本也由REITs公司負(fù)擔(dān)，相應(yīng)的，REITs獲取租金及經(jīng)營(yíng)剩余收益，承擔(dān)大部分經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)比可知，在凈出租模式下，REITs的風(fēng)險(xiǎn)更低、收益更穩(wěn)定，因此，為降低資金成本，REITs的大部分物業(yè)采用凈出租方式運(yùn)營(yíng)，只有少數(shù)物業(yè)采用委托經(jīng)營(yíng)模式運(yùn)營(yíng)。

　　正是依靠賺取租金收入以及部分經(jīng)營(yíng)所得，REITs獲得了源源不斷的穩(wěn)定收益，也由此成為了養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)上有力的長(zhǎng)期投資人。

　　這一模式下運(yùn)作成功的案例有HCP，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平均毛利率高達(dá)56%。HCP公司是美國(guó)一家服務(wù)于醫(yī)療保健領(lǐng)域的房地產(chǎn)投資信托公司，紐交所上市，目前公司總市值為198億美元。旗下地產(chǎn)包括老年人住宅、生命科學(xué)地產(chǎn)、診所、醫(yī)院及專業(yè)護(hù)理院。

　　2013年期末，HCP旗下共有444個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，最近六年平均毛利率高達(dá)56%，凈利率也處于較高水平，為28.75%。